Com a alta da Selic, que deve sofrer mais uma elevação nesta semana, quando ocorre a primeira reunião do ano do Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central, os fundos imobiliários enfrentam um cenário desafiador, mas podem ser uma boa oportunidade para diversificar os investimentos.
A modalidade, apesar da expectativa de sofrer desvalorização, pode ser atrativa para o investidor que quer ampliar a sua carteira de FIIs, como são chamados, e pensa em uma aplicação para aumentar o seu patrimônio no longo prazo.
O motivo é simples: muitos fundos estão sendo negociados com desconto em relação à qualidade de seus portfólios. “Em momentos de crise, fundos com ativos bem-posicionados estão mais protegidos de problemas na carteira, como aumento de vacância ou inadimplência. Com isso, conseguem manter um patamar estável de distribuição e buscar alternativas para destravar valor – como vender imóveis”, diz Leonardo Garcia, analista de research do Trix.
Impacto nos preços das cotas
A alta dos juros também tem efeito direto nos preços das cotas dos FIIs. É que, à medida que os juros aumentam, o custo para tomar empréstimos é maior, deixando os investimentos em renda fixa mais atraentes por oferecem rendimentos mais garantidos.
“Com isso, mais investidores acabam vendendo suas cotas de FIIs para migrar para a renda fixa e essa pressão vendedora afeta negativamente as cotas dos fundos”, afirma o especialista.
Ele faz uma análise simples. Enquanto um fundo de tijolo paga 9% ao ano, por exemplo, um investimento em renda fixa com títulos atrelados à Selic oferece um rendimento maior, já que atualmente a taxa básica de juros é de 12,25% ao ano.
No entanto, à medida que as cotas dos FIIs caem, o dividend yield (rendimento de dividendos) sobe naturalmente. Isso significa que é possível adquirir cotas hoje e receber uma renda passiva maior, proporcional ao preço que pagou.
“É importante destacar que o desempenho das cotas dos FIIs não está necessariamente atrelado à trajetória da Selic, mas sim às expectativas do mercado. Em 2024, por exemplo, os FIIs bateram recordes de captação mesmo com a Selic em patamares elevados. Essa dinâmica reflete a relevância de um cenário mais estável e de sinais de recuperação da economia para a melhora do desempenho do setor”, contextua Garcia.
Resiliência do setor imobiliário
Segundo Garcia, enquanto a alta dos juros na renda fixa indica um maior risco nas operações – como no caso de incorporadoras enfrentando dificuldades para captar recursos –, os fundos de tijolo mostram maior resiliência neste cenário. “Mesmo em cenários adversos, inquilinos podem renegociar contratos ou serem substituídos, preservando a geração de receita do imóvel. Além disso, muitos fundos possuem contratos de aluguel de longo prazo, com termos que dificultam renegociações. Esse fator garante maior previsibilidade na receita e protege o fundo contra oscilações no mercado”.
Papel e tijolo em destaque
Neste cenário, fundos de papel e de tijolo em diferentes setores apresentam perspectivas atrativas para quem busca diversificação e rendimento consistente.
“Qualquer sinalização de melhora econômica ou de queda nos juros pode impulsionar o mercado de FIIs, trazendo as cotas para patamares mais condizentes com a qualidade de seus portfólios. Assim, mesmo em um cenário de juros altos, os fundos imobiliários permanecem como uma opção interessante para quem entende as dinâmicas do setor e busca retorno de longo prazo”, analisa Garcia.
Ou seja, investir em FIIs agora pode ser uma boa estratégia para quem busca renda passiva e está disposto a esperar o ciclo econômico melhorar. “O investidor deve selecionar fundos sólidos, diversificar sua carteira de FIIs e manter o foco no longo prazo, aproveitando as oportunidades que a desvalorização atual oferece”.
