Pedro Xavier, diretor da Administradora CASA, administradora de condomínios e imóveis, analisa questão
O Airbnb, aplicativo de hospedagens em residências, é uma plataforma que faz sucesso no Brasil. Em 2018, segundo dados da própria startup, eram mais de 3,8 milhões de usuários – número que significou um crescimento de 71% em relação ao ano anterior. Aparentemente sem estatísticas divulgadas mais recentes, não há indício de que a quantidade de usuários da plataforma decaiu.
O aplicativo também é alvo de polêmicas. No ano passado, um recurso especial no Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que os condomínios podem vedar o uso de suas dependências para hospedagem. Para parte dos ministros que julgaram o R.E. 1.819.075, a conclusão é exatamente esta: a de que o Airbnb não é um aplicativo de locação de imóveis, mas de hospedagem, semelhante ao serviço oferecido pelos hotéis.
“É neste ponto que entra o principal problema”, afirma Pedro Xavier, diretor da Administradora CASA, administradora de condomínios e imóveis. “O Código Civil não permite que o dono do imóvel dê outra destinação que não seja a da edificação. Ou seja, se o condomínio é residencial, não poderia ser usado como local de hospedagem, nos moldes do que faz a rede hoteleira”, explica.
Essa orientação faz parte do Art. 1.336 do Código Civil, que enumera os deveres dos condôminos. Outro aspecto que pesa contra o aplicativo está na mesma lei. O inciso IV veda o uso do imóvel de maneira que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos outros usuários, e exige a preservação dos bons costumes no local. “Isso afeta diretamente o uso do aplicativo, porque o proprietário não tem o poder de prever como será o comportamento de cada hóspede durante sua estadia”, analisa o diretor.
Ainda assim, não há um consenso em relação ao aplicativo. O STJ proferiu uma decisão que permite que o condomínio proíba o uso do Airbnb e de aplicativos similares, mas que leva em conta outras sentenças favoráveis ao direito de propriedade do dono do imóvel, o que lhe asseguraria o poder de usar o local para fins econômicos por meio do Airbnb. O impasse resultou numa brecha para que cada condomínio decida sobre aceitar ou não.
“O que fica claro é que agora depende da convenção do condomínio e do regimento interno. Se o condomínio quiser autorizar a utilização dos apartamentos para hospedagem, deve-se modificar a convenção do condomínio, de modo que seja uma atividade permitida. Além disso, é recomendável estabelecer as regras de funcionamento de modo a preservar a segurança e sossego dos demais condôminos”, sugere Pedro Xavier.
Ele complementa que é válido orientar o hóspede sobre as regras do condomínio e fiscalizar, dentro do possível, seu comportamento nas dependências. “Os demais moradores, que usam o espaço como suas dependências fixas, não podem, em hipótese alguma, ter seus direitos violados. E, diante de qualquer ocorrência, o proprietário deve saber que a responsabilidade pode recair sobre ele”, conclui o diretor da administradora.
