Reformas em imóveis locados exigem atenção a contratos, normas legais e regulamentações condominiais para evitar conflitos e prejuízos
Nos últimos anos, a permanência prolongada em casa levou muitos inquilinos a desejarem personalizar os espaços onde vivem. Pintar paredes, trocar pisos ou modernizar ambientes tornaram-se iniciativas comuns. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a procura por imóveis para locação aumentou cerca de 8% em 2023, refletindo diretamente no número de reformas solicitadas.
Entretanto, ao considerar intervenções em imóveis alugados, é imprescindível compreender as implicações legais e contratuais envolvidas. Mesmo alterações aparentemente simples podem acarretar responsabilidades e exigem conformidade com o contrato de locação e as normas do condomínio.
Entendendo as categorias de benfeitorias
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece três tipos de benfeitorias: as necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias, como consertos de vazamentos ou infiltrações, são de responsabilidade do proprietário e independem de autorização prévia. Já as úteis, como a instalação de armários planejados ou substituição de janelas, só geram direito a reembolso se houver autorização expressa do locador.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias, voltadas a melhorias estéticas ou de conforto, como uma nova pintura decorativa ou a inclusão de elementos de design, não garantem qualquer tipo de indenização, mesmo quando autorizadas.
A importância da autorização prévia e formalização
Antes de iniciar qualquer reforma, o inquilino deve buscar a autorização por escrito do proprietário. Essa formalização ajuda a evitar dúvidas futuras e assegura que ambas as partes estejam cientes das intervenções.
Um aditivo contratual com a descrição das benfeitorias, os responsáveis pelos custos e o destino das modificações ao final do contrato é altamente recomendável. Isso garante mais clareza, especialmente em reformas mais significativas ou quando há intenção de negociar abatimentos no aluguel ou prazos contratuais diferenciados.
A falta de documentação pode gerar impasses na devolução do imóvel. Os proprietários podem exigir o retorno à condição original, enquanto inquilinos esperam manter as melhorias feitas. Ter tudo acordado previamente minimiza desgastes nesse momento.
Regras condominiais e normas técnicas
Mesmo com o aval do proprietário, o inquilino precisa seguir as normas do condomínio. Existem regras quanto ao horário de realização das obras, utilização do elevador de serviço, entrada de prestadores e descarte de entulho. Obras que envolvem alterações estruturais, como demolição de paredes ou troca de pontos hidráulicos, geralmente exigem um plano de reforma técnico com laudo de engenheiro civil, conforme a NBR 16.280 da ABNT.
A administração do prédio costuma solicitar croquis da obra, cronograma das atividades e documentação da equipe responsável. O não cumprimento dessas exigências pode acarretar advertências e multas, que frequentemente recaem sobre o proprietário. Por isso, é necessário que síndico, locador e locatário estejam em sintonia antes que qualquer serviço seja iniciado.
Impacto financeiro e valorização do imóvel
Uma dúvida recorrente é se o inquilino pode solicitar redução no valor do aluguel após investir em melhorias no imóvel. A resposta depende do tipo de benfeitoria e de um acordo prévio com o proprietário. Quando há autorização formal para alterações que melhorem a funcionalidade do imóvel, o abatimento pode ser negociado. Em alguns casos, as partes chegam a acordar contratos mais longos ou reajustes menores como contrapartida às intervenções realizadas.
Ainda que o locatário não seja diretamente beneficiado financeiramente, as reformas podem contribuir para a valorização da unidade. Imóveis atualizados costumam ter menor rotatividade e permanecem menos tempo vagos, segundo dados do Secovi-SP. Ou seja, há uma valorização indireta que também interessa ao proprietário.
Planejamento e soluções reversíveis
Antes de decidir reformar, é importante considerar o tempo que se pretende continuar no imóvel e se o investimento será aproveitado. Para contratos curtos ou com incerteza sobre renovação, intervenções permanentes podem não fazer sentido. Nesses casos, soluções reversíveis, como papéis de parede autocolantes, tapetes vinílicos ou luminárias portáteis, são alternativas inteligentes. Elas oferecem transformação visual sem impactar a estrutura original do imóvel, facilitando a devolução ao final do contrato.
Essas escolhas também são úteis para quem busca morar com conforto, mas sem modificar drasticamente o espaço. Em tempos em que muitos serviços são pensados sob demanda para locações, há cada vez mais empresas especializadas em reformas reversíveis, voltadas a clientes que vivem de aluguel.
Reformar com responsabilidade
Fazer modificações em um imóvel alugado exige planejamento, bom senso e respeito às regras existentes. Embora o desejo de personalizar o ambiente seja legítimo, é preciso lembrar que o imóvel pertence a outra pessoa e que o contrato de locação impõe limites claros.
Quando há alinhamento entre inquilino e proprietário, acompanhado de registros formais e respeito às normas condominiais, a reforma pode tornar a experiência de morar mais agradável para ambas as partes. Uma nova pintura, uma marcenaria sob medida ou uma reorganização funcional de ambientes pode melhorar o dia a dia, desde que feita com responsabilidade.
Em um mercado cada vez mais competitivo, especialmente em regiões com grande movimentação, como a hospedagem em São Paulo, a diferenciação passa também pela apresentação e funcionalidade dos imóveis. Reformas bem conduzidas fazem parte dessa estratégia, sobretudo em locações de curto prazo e ambientes voltados ao chamado short stay, que exige experiências visuais e estruturais mais elaboradas para atrair um público exigente.
