Reforma Tributária traz também novos tributos, o IBS e a CBS, que mudam a forma de taxar aluguéis e podem encarecer contratos
A informalidade nos contratos de aluguel está com os dias contados. A partir de 2026, a Receita Federal passará a utilizar ferramentas inéditas de cruzamento de dados para monitorar a movimentação imobiliária em todo o país. A novidade faz parte da reforma tributária regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, que introduziu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e novos tributos sobre consumo, o IBS e a CBS.
O CIB funcionará como uma espécie de CPF dos imóveis, reunindo em um banco de dados unificado informações que hoje estão dispersas em diferentes órgãos. Segundo Vinicius Cunha, advogado especialista em Direito Tributário e sócio da MCW Advogados, o objetivo é estabelecer um número único e nacional de identificação para cada imóvel, reunindo em uma base integrada informações que antes estavam dispersas entre cartórios de registro de imóveis, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos.
“Essa inovação responde a uma antiga demanda por maior controle e eficiência nos dados e informações dos imóveis no Brasil. Além disso, o CIB permitirá às administrações tributárias acompanhar e fiscalizar de forma mais abrangente as operações imobiliárias, mediante o cruzamento de informações que antes se mantinham fragmentadas entre tabelionatos, registros de imóveis e cadastros municipais”, explica.
Na prática, a Receita terá condições de identificar inconsistências entre declarações de renda, registros de ocupação e contratos formais. Quem tentar omitir rendimentos de locação estará mais exposto ao risco de autuação. “Os contribuintes que não informarem a propriedade de imóveis ou omitirem rendimentos, por exemplo, de uma locação, poderão sofrer aplicação de multa no percentual de até 150%”, alerta o advogado.
Mudanças na tributação
A lei também alterou a forma de tributação dos aluguéis ao substituir ISS, ICMS, PIS, COFINS e parte do IPI pelos novos tributos sobre consumo. “Os novos tributos sobre consumo, Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência dos Estados e Municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União, substituirão os antigos ISS, ICMS, PIS, COFINS e IPI (o IPI continuará existindo para determinadas situações relacionadas à Zona Franca de Manaus). A pretensão da reforma tributária foi a de criar tributos de base ampla, para que sejam evitadas discussões sobre incidência ou não em determinado fato econômico”, explica o tributarista.
Entre os critérios definidos para a incidência de IBS e CBS sobre locações, destacam-se o número de imóveis e a receita auferida. “A pessoa física que, em determinado ano, auferir receita proveniente da locação de mais de três imóveis, desde que essa receita anual ultrapasse R$ 240 mil (equivalente a R$ 20 mil mensais), será considerada contribuinte do novo tributo a partir do exercício seguinte ao das referidas operações. De igual modo, a tributação ocorrerá quando a locação de um único imóvel gerar receita anual superior a R$ 288 mil, hipótese em que a cobrança ocorrerá no próprio exercício em que a operação se realizar”, afirma.
A mudança exige atenção imediata dos locadores, que precisarão revisar seus contratos para evitar surpresas. “Os locadores deverão inserir cláusulas contratuais nos contratos de locação, através de aditivos, para que prevejam expressamente o repasse do montante referente ao IBS e CBS”, orienta Cunha.
Para suavizar o impacto, a legislação prevê mecanismos de redução tributária. “Além da redução da alíquota de IBS/CBS, que será de 50% em caso de compra e venda de imóveis e 70% no caso de locação, a LC nº 214/25 criou mecanismos que reduzem a base de cálculo dos imóveis, diminuindo assim o valor final a ser pago de imposto”, explica.
Entre esses mecanismos estão o redutor de ajuste, aplicável em imóveis adquiridos no regime atual, e o redutor social, voltado a operações com imóveis residenciais. “Nos casos de venda, o redutor será de R$ 100 mil por imóvel e R$ 30 mil por lote. Já para locações, será de R$ 600 por mês. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA”, detalha o advogado.
O efeito no mercado imobiliário, no entanto, pode ser significativo. “O repasse do montante referente ao IBS/CBS ao inquilino poderá gerar uma migração urbana, com o deslocamento para locais com locações de menor valor, considerando que muitos contribuintes não terão condições de arcar com o referido repasse”, observa Cunha.
Outro ponto importante é a diferença entre pessoas físicas e jurídicas no novo modelo. “No novo modelo, a diferença central está no tratamento da não cumulatividade. Pessoas jurídicas que atuam como contribuintes do IBS/CBS poderão aproveitar créditos nas aquisições, reduzindo a carga efetiva. Já as pessoas físicas, que são contribuintes somente em situações específicas, já explicitadas, não terão a possibilidade de utilização dos créditos”, explica.
Por isso, segundo Vinicius, manter imóveis em nome de uma PJ ou holding pode ser mais vantajoso em operações frequentes de compra, venda e locação, pois o aproveitamento de créditos reduz custos e aumenta a competitividade: “Já para quem tem imóveis apenas para uso próprio ou com pouca movimentação, pode continuar fazendo sentido manter em nome de PF, evitando a complexidade administrativa de uma empresa”.
Com a entrada em vigor da reforma se aproximando, o especialista faz uma recomendação aos proprietários. “Os proprietários de imóveis devem procurar especialistas para que estudem seus casos e consigam minimizar os impactos oriundos da reforma tributária”, aconselha.
