Com a alienação de mais dois imóveis locados à Caixa, o fundo imobiliário da Rio Bravo alcança R$ 239 milhões movimentados em vendas
O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) anunciou a venda de dois imóveis locados à Caixa Econômica Federal, um localizado na Barra Funda, em São Paulo, e outro em Nilo Peçanha, no Rio de Janeiro, por R$ 13,5 milhões. Com a nova operação, o FII atinge a marca de R$ 239 milhões em vendas desde 2019, somando 24 alienações e lucro acumulado de R$ 76,7 milhões. O ganho nas duas vendas chegou a 76% sobre o custo de aquisição, com taxa interna de retorno (TIR) entre 15,2% e 21,2% ao ano por um período de 13 anos, um desempenho expressivo para o setor em um ciclo prolongado de juros elevados. “Realizar vendas com uma TIR desta relevância por tantos anos é bastante marcante. São 13 anos, um resultado constantemente acima dos benchmarks como CDI e IPCA” explica Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos da Rio Bravo Investimentos.
A operação faz parte de uma estratégia estruturada de reciclagem de portfólio, na qual o fundo substitui gradualmente ativos maduros ou com menor potencial de valorização por imóveis com localização estratégica e potencial de retorno para os próximos anos. “O movimento de reciclagem de portfólio é essencial para capturar ganhos para os investidores mesmo em um ambiente de juros elevados. Ao vender ativos maduros, conseguimos não só levar o lucro para o bolso do cotista, mas liberar capital para novas oportunidades, mantendo a atratividade do fundo no longo prazo”, afirma Rodrigues. As novas vendas geram liquidez imediata de aproximadamente R$ 7,7 milhões e ajudam a reduzir a exposição a contratos com instituições financeiras, que hoje representam menos de 26% do patrimônio. “Quando vendemos imóveis, entendemos que o ciclo de captura de valor daquele imóvel foi otimizado. Então também faz parte da gestão buscar novas alocações de recursos que trarão novos ganhos para os próximos anos. Como o RBVA11 tem 80 imóveis, com perspectivas de crescimento, conseguimos manter com consistência esse ritmo de conclusão de um ciclo imobiliário e início de um novo”, completa Rodrigues.
O modelo de alienações pontuais vem ganhando espaço no mercado de fundos imobiliários, especialmente em um cenário em que a busca por liquidez e previsibilidade se tornou prioridade para investidores. O RBVA11 vem ampliando a diversificação e diminuindo a dependência de grandes locatários do setor bancário, uma mudança estrutural na composição do portfólio. “A diversificação é um pilar de resiliência. Ao diluir a exposição em determinados segmentos, especialmente o bancário, o fundo ganha flexibilidade para enfrentar diferentes ciclos econômicos e manter estabilidade de resultados”, complementa Rodrigues.
Com 24 vendas em seis anos, somadas a múltiplas aquisições de novos imóveis e locação de imóveis em portfólio para novos operadores, o resultado é um portfólio mais diversificado, líquido e preparado para atravessar diferentes fases do ciclo econômico. “Costumamos dizer que o RBVA11 é o ‘gigante do varejo’, não necessariamente por ser o maior em tamanho, mas por ser o mais diversificado quando o assunto é exposição a um varejo extremamente dinâmico e pujante. Já são 11 setores de atuação e 17 inquilinos diferentes no fundo. Vemos na diversificação uma segurança para o longo prazo.” reflete Rodrigues.
