Ao negar provimento ao recurso especial interposto por uma rede de fast-food, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a jurisprudência da corte no sentido de que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial, prevista no artigo 51 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato),é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior.
Para o colegiado, permitir que o inquilino possa obrigar o locador, por meio de ação judicial, a renovar o contrato por prazo mais elevado, desestimularia a celebração de contratos de locação comercial mais longos.
No caso dos autos, a rede de restaurantes pleiteou a renovação do aluguel de várias lojas em um shopping center, nas mesmas condições do contrato original, que tinha duração de 12 anos e 11 meses. Porém, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), seguindo a jurisprudência do STJ, deferiu a renovação por mais cinco anos, apenas.
Ação renovatória não pode eternizar o contrato de locação comercial
Ao STJ, a rede locatária alegou que essa limitação de tempo não está prevista na lei, pois o artigo 51 da Lei 8.245/1991 estabelece a renovação compulsória do contrato locatício comercial pelo mesmo período em que vigorou o último contrato.
O ministro Raul Araújo, relator do recurso, lembrou que, de acordo com a interpretação dessa norma pelo STJ, quando ela dispõe que o locatário tem direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere ao prazo de cinco anos previsto em seuinciso II do artigo 51 da referida lei, e não ao prazo do último contrato celebrado.
De acordo com precedente da Terceira Turma (REsp 1.323.410), destacado pelo magistrado, a ação renovatória tem a finalidade de proteger o comerciante de abusos do locador, que, anteriormente, exigia o pagamento de altos valores para a renovação do contrato. Segundo esse julgado, tal ação não pode ser usada para eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a natureza consensual dessa espécie contratual.
Renovação ilimitada desestimularia contratos mais longos
Raul Araújo observou que, apesar de a Quarta Turma não ter debatido esse tema, não há razão para deixar de acompanhar a orientação já consagrada pelo STJ.
"De fato, possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos", apontou o ministro.
Em seu voto pela manutenção do acórdão recorrido, o relator concluiu que, se atendidos os requisitos legais, esse prazo máximo de renovação compulsória é razoável, sobretudo considerando as alterações econômicas que ocorrem ao longo do tempo, bem como a possibilidade de a renovação ser requerida novamente pelo inquilino, ao final de cada quinquênio.
